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宛南认为

2020-12-26 16:32

经过5个小时的车程,记者抵达沈阳北站,全新的火车站与周边高楼大厦映射出这些年沈阳的惊人变化。可以说,房地产开发改变了这座古城。

在工业地产方面,一方面是东北总部基地的继续招商。另外一方面,则是引进了联东u谷,打造成熟的厂房,以此来吸引企业“拎包进驻”。

宛南认为,蒲河、辉山、道义、虎石台项目很多,不过人相对少一些,外面的开发商会反问,“为什么不去沈北呢?”在宛南看来,沈北新区首先要有足够的产业做支撑,吸引就业,同时做好商业配套。

对于碧桂园和荣盛项目的入住率情况,在沈北大学城开发太湖国际花园的百益龙集团董事长王国庆认为,这些项目入住率应该不会有50%,目前的交通不够便利和缺乏商业配套,都是入住率上不来的主要原因。王国庆讲,一路之隔的太湖国际入住率就超过了80%,原因刚好相反。克而瑞信息集团沈阳机构总经理宛南表示,目前沈北新区最好的位置是道义,因为有大学城包括与皇姑区的三台子连接。

东北总部基地周边项目只是沈北新区房地产开发的一个缩影,记者走访的多个楼盘几乎都存在类似入住率不高的情况。对此,沈北新区房产局局长贾可方向中国房地产报记者表示,他并不认为沈北新城存在很空的状态。

沈阳市沈北新区宣传部副部长曹海琳接受中国房地产报采访时表示,东北总部基地是沈北新区的“一张牌”,可以吸引大企业入驻,同时带动周边房地产以及商业的发展。他说,这些年东北总部基地销售的情况不错,由于面积超大,因此一栋楼售价1000万元也很有市场。

那么经过7年的积淀之后,如今的沈北新区发展到底如何呢?在全国多个城市出现“空城”甚至“鬼城”的大背景下,“大家伙”沈北新区能否独善其身?带着诸多疑问,8月19日,中国房地产报记者踏上了开往沈阳的火车。

沿着黄河大街前往沈北新区,记者注意到,昔日荒凉的道义开发区已经非常热闹,大学城周边更是吸引了很多开发商项目进驻。

开始对房地产说“不”

一路之隔不同入住率

如何再吸引50万人聚集呢?一个细节值得关注,打造百万人口新区的口号如今没有再被提起。曹海琳表示,“没有大概时间进程,具体需要看市场情况而定,也要看产业发展的进程,自然而然就会达成这样的目标。”贾可方认为,如果按照目前国家经济发展的速度,沈北新区成为成熟的城区,大概需要五六年时间。

该售楼员强调,尽管看起来附近有些“空”,但随着总部基地的崛起和地铁的开通,未来价值会体现,随后向记者推荐了单价为每平方米4300元,总面积在100平方米以上的房子。

据记者了解,目前沈北新区主打的产业包括农产品深加工产业、以手机为代表的光电信息产业、文化旅游产业以及商贸服务物流产业。此外,包括航空产业也开始扎根,项目的引进也为沈阳航空航天大学提供了人才对接的机会。另外,文化旅游发展也显示出活力,其中方特欢乐世界表现火爆,据悉,今年的方特欢乐世界门票收入是3年前开业时的3倍,二期项目即将开工。

记者走访东北总部基地周边楼盘项目后发现,尽管房子销售情况不错,但入住率并不高。据附近居民介绍,碧桂园项目的入住率不超过5成。荣盛项目售楼员更是坦言,他们销售的项目入住率接近50%。对于入住率不高的情况,对方解释为:“自住的比较多,投资的相对少一些,由于周边商场都没建起来,还有地铁延长线尚未到达,交通不够便利造成了很多购房人买了房子没有住进来。”

与比邻而居的铁岭新区相比,沈北新区的规划要更加宏大。起初区域规划面积达到了1098平方公里,这个数字的概念就是沈阳市主城区(和平区、沈河区、皇姑区、大东区)总面积的3倍,用沈阳市沈北新区宣传部副部长曹海琳的话讲:“这是个大家伙。”而且沈北新区早在2006年就启动了,经过了7年建设,我们似乎更能够看出一个区域“空城”的程度。

尽管沈北并不缺房地产用地和项目,但人口的聚集单靠房地产拉动显然不够。王国庆就谈到了辽宁省营口市鲅鱼圈,“那块盖了很多房子也被买走了,可是包括工业、商业以及旅游都不发达,房子的安居功能实现了,但以后这个地区依靠什么发展和解决就业呢?我觉得可能治安都是个问题。”

2006年,沈阳市委、市政府做出新城子区与辉山农高区合署办公、成立沈北新区的重大战略决策,将辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区合并,组建蒲河新城管理委员会。为市委、市政府的派出机构,享有市级经济管理权限,区域内实行封闭式管理。

此外,据记者了解,沈北新区的楼盘项目至少在60个以上,吸引了包括雅居乐、碧桂园、亚泰、中冶、荣盛发展等知名开发商的进驻。与沈北大学城一路之隔的就是东北总部基地,放眼望去,一派房地产开发的繁荣景象。

在接下来的走访调查中,记者发现,大学城周边商业呈现差异化,其中靠近道义北大街的人气聚集度比较高,有包括积家购物中心在内的商业配套。反观沈阳师范大学北门附近,淘乐新天地则是另外一番景象,一层二层大多数商铺处于空置状态,或者正挂牌转租。这里最为热闹的是网吧、ktv、超市和饭店。面对相对冷清的现状,记者采访的一位业内人士认为,大学生的购物能力有一定局限性,这样的消费方式难以带动一个完整的商业体。

这是一个需要面对的形势,大拆大建大搞房地产而忽视产业容易引发社会问题。记者在沈北新区采访中了解到,沈北新区这两年在招商中已经对房地产说“不”,也就是说,不再引进住宅项目。至于原因,曹海琳解释到:“我们的确控制了房地产的发展,这里面有几方面原因,首先是由于土地指标不像以前那么多。第二,本身房地产市场不太好,来拿地的开发商不是很多,房地产不着急了,我们就先做产业,产业可以带来人口。”

贾可方表示,近些年土地供应上没有太多变化,土地供应比较充足,一方面是拆迁量比较大,拆迁工作做得比较好。拆的主要是棚户区,加上一些村屯,最终农民会回迁,同时变更了城市户口。在就业方面,周边企业很多,工作并不难。

沈阳市沈北新区位于沈阳北部,二环之外,这里与之前媒体频繁曝光的“鬼城”铁岭新区仅相距十几公里。

贾可方表示,“与沈北相邻的法库县、康平县以及铁岭市和抚顺市很多人都在这里购房,康平进入沈北也就几分钟的时间。而目前沈阳市内有些动迁家庭来这里购房的也不少。还有道义地区有个特点是大学生比较多,他们毕业之后留在沈阳,也会买房。”此外,在沈北购房就可以办理当地户口。

记者了解到,从2010年至2013年7月,沈北新区土地供应量和成交量都比较大。其中土地成交建筑面积3434万平方米。此外,从2009年至今,沈阳所有招拍挂土地中流拍土地为890块,其中沈北新区占到了140块。这样的数据,说明沈北土地市场供应量充足。

打车大概35元钱,记者在沈北大学城附近下车,这里云集着辽宁大学、沈阳师范大学等高校。尽管距离学校开学还有一段时间,但由于近期有雅思考试,因此这里的宾馆生意红火,有的甚至出现“满房”,同时周边数量庞大的旅馆也在显示大学生经济的力量。

对于上述观点,王国庆也表示赞同,“周边县市在沈北买房的很多,沈北的空置率不算高。沈北如果配套设施做得好,人都会过来住。”

之前媒体频繁曝光的“鬼城”铁岭新区,与沈阳的沈北新区相距十几公里。后者的规模更加庞大,规划面积达1098平方公里,是沈阳主城区面积的3倍。这个已经启动了7年的新区,聚集了60个房地产项目,还有一个总部基地,一片开发繁忙的景象。但却显得人气不足,街道冷冷清清,楼盘入住率不超过5成,一平方米4000多元的房价比沈阳主城区低了一半还多。

不过,当晚这条路的路灯和信号灯却出现了故障,出租车司机师傅说,“平时往这边走的人并不多,但全运会之前肯定会亮起来,全运会是沈阳现在最大的事儿。”随后,他与记者聊起了沈北新区的房子,他说:“沈北太大了,房子不怎么好卖,要是投资的话还得去市内,这块涨不起来,没什么人。要是住沈北,上班也太远了,沈阳人在这块买房子的少。”

在曹海琳看来,“聚集人的事情不难,难的是靠什么来聚集。需要靠产业做支撑,产业发展好了,收入高了,人就不会走了,就会留在沈北新区。”当然,对于以综合体的方式出现的房地产项目沈北新区也会考虑。不过,目前的重点是引进工业地产。

不过,就沈北新区未来的城市规划来看,目前存在“楼空”也并不奇怪。据了解,沈北新区曾提出目标:计划10年引入100万人口,而目前人口在40万人以上,如果加上近10万名学生,总数是50万人,还需要50万人口的转移。

走出荣盛的售楼处,记者就被一位推销周边项目的女士盯住了,她推着自行车跟随不断向记者介绍楼盘,并表示看房都有班车,房价很便宜。

此外,据曹海琳介绍,目前沈北新区产值每年500亿元左右。在财政收入上,2006年刚成立沈北新区的时候只有2.5亿元,现在的财政收入是50亿元,7年翻了20倍。

距100万人口还差50万